대통령도 봐야하는 진정한 부동산 토론 - 김원장·이진우

source: 손에잡히는경제 · 원제: [끝장토론] 대통령도 봐야하는 진정한 부동산 토론 - 김원장·이진우 · 게시 2026-08-02 · 클립 2026-08-02 · 181분 🎯 이진우 앵커와 김기자가 부동산 보유세·재건축 용적률·해외 세입자 보호 제도·공급 정책을 놓고 격식 없는 방담을 나누며, 강남 지대 차익 문제를 세금으로 눌러야 하는지 시장 논리에 맡겨야 하는지에서 생각이 갈렸다.

1. 🍺 호프집 방담과 님비의 민낯

📌 인터뷰도 토론도 아닌 방담

• 형식: 이진우 앵커는 100분 토론 같은 딱딱한 형식 대신 ‘호프집에서 이진우와 김기자가 나누는 잡담’을 표방하며, 부동산 컨설팅업계처럼 이해관계가 걸린 전문가들과 달리 자신들은 돈이나 표 때문에 시장을 왜곡할 이유가 없다는 점을 강조하며 대화를 시작했다.

📌 목동 행복주택 무산 사례

• 사례: 예전에 목동에 3,4백 가구 규모의 행복주택(임대주택)을 지으려다 주민들의 강한 반발로 무산된 일을 이진우 앵커는 매우 불합리하다고 비판했다. 머리띠를 두르고 반대한 주민은 이기적이라는 비난을 받고, 반대로 조용히 받아들인 다른 동네 주민은 ‘바보’ 취급을 받는 모순적 구조 때문에 결국 어디에도 공급이 들어서지 못한다는 것이다.
• 비유: 건강보험 제도를 예로 들며, 권위주의 정부 시절 만들어진 이 제도가 지금 새로 나왔다면 통과되기 어려웠을 것이라고 지적한다. 소득에 따라 몇만 원만 내는 사람과 한 달에 800만 원을 내는 사람이 동일한 의료 서비스를 받는 파격적 재분배 설계가 지금 여론에서는 받아들여지기 어렵다는 것.

💡 핵심: 부동산을 포함한 사회 정책은 다들 ‘고쳐야 한다’고 말하지만, 정작 자기 부담이 늘어나는 지점에서는 반대하는 이중성이 있다는 지적이다.

2. 💰 보유세, 선진국보다 낮다? 높다?

📌 보유세는 하나의 숫자가 아니다

• 구조 문제: 김기자는 한국의 보유세가 재산세와 종부세(1주택·다주택 구분)로 쪼개져 있어 ‘보유세가 몇 %냐’는 질문 자체가 성립하지 않는다고 지적한다. 저가·중산층 1주택 재산세는 선진국보다 매우 낮고, 다주택·고가주택 종부세는 전 세계 최고 수준이며, 감면을 받는 고가 1주택자의 부담은 크게 낮지 않다는 세 갈래로 나뉜다는 것이다.
• 모순: ‘선진국보다 보유세가 낮으니 올려야 한다’는 논리로 정책을 설계하면서, 실제 타겟은 이미 부유세 수준을 내고 있는 다주택·고가주택자로 향하고 있어 논리적 정합성이 떨어진다고 비판한다.

📌 실효세율로 본 반포 사례

• 수치: 50억 원짜리 반포 1주택 재산세·종부세는 연 1,600만 원 수준으로, 선진국 평균 실효세율 1% 안팎에 못 미친다는 점은 이진우 앵커도 인정했다. 다만 다주택자의 경우 보유세가 실효세율 1%에 육박할 수 있다는 점을 짚으며, 이미 미국 수준 세금을 내는 사람들에게 ‘왜 더 내라 하냐’는 반박이 나올 수 있다고 우려했다.

💡 핵심: 이진우 앵커는 ‘강남 3구 집값을 못 내리니 서민 재산세부터 올려서 명분을 만든 뒤 강남 보유세까지 올리는 셈’이라고 꼬집었다.

3. 🏰 강남이라는 ‘성’과 지대 차익

📌 ‘성의 싸움’이라는 비유

• 핵심 주장: 이진우 앵커는 지난 15년간 서너 배 오른 강남·한강벨트를 ‘성’에 비유하며, 지금의 보유세 논쟁이 사실은 이 성 안에 있는 사람들에게서 그 특권을 좀 덜어내려는 싸움이라고 규정했다. 성 안 주민들이 대단한 투기꾼은 아니지만, 사회 전체가 그 성에 들어가고 싶어 아우성치는 구조가 문제라는 것이다.
• 다아시 비유: 『오만과 편견』의 대지주 다아시가 일한 것 없이 연 1만 파운드 지대 수익을 얻듯, 자본주의 사회는 그 소득을 부러워하지 말라거나 강제로 줄이라거나 하지 않고, 대신 꾸준히 ‘버든(부담)‘을 얹어 왔다는 것—세금과 세입자 권리 강화라는 두 축으로.

📌 타겟 과세의 풍선효과

• 메커니즘: 50억 원 주택에만 보유세를 무겁게 매기면 그 집을 팔고 떠난 사람은 40억 원대 집으로 이동해 그 가격을 밀어올린다. 이진우 앵커는 이렇게 되면 원래 펀더멘털대로 형성돼야 할 50억-40억의 자연스러운 가격 차이가, 세금 때문에 45억-43억처럼 좁아지는 왜곡이 생긴다고 지적하며 정책 목표가 무엇인지 되물었다.

💡 핵심: 두 사람 모두 ‘사회적 박탈감을 달래려 일부 부자를 부당하게 공격하는 방식은 넘지 말아야 할 선’이라는 데는 동의했다.

4. 🌍 세계 각국의 세입자·재산권 전쟁

📌 세입자를 지독하게 보호하는 나라들

• 일본: 보통 임대 계약은 세입자가 동의하지 않으면 집주인이 마음대로 재계약을 거부할 수 없고, 법원의 ‘정당 사유’ 판단이 필요하다. 오사카에서는 재건축을 이유로 퇴거를 요구한 집주인에게 법원이 ‘30여 년 거주한 80대 할머니가 나갈 곳이 없다’며 계속 거주를 허용한 사례가 소개됐다.
• 프랑스: ‘겨울의 휴전(trêve hivernale)’ 제도로 11월부터 이듬해 3월 말까지는 계약이 끝났거나 월세를 체납했더라도 세입자를 내보낼 수 없다. 65세 이상이거나 장애인 세입자는 집주인이 동일 조건의 대체 주거를 찾아줘야 계약을 끝낼 수 있을 정도로 강력하다.
• 스페인: ‘오큐파(오큐파시온)’ 문화로 빈집을 48시간 이상 점유하면 퇴거 소송에 최대 2년 가까이 걸린다. 외국 부자들이 투자 목적으로 집만 사놓고 살지 않는 데 대한 반감이 진보 정권의 세입자 우대 입법으로 이어졌다는 배경도 짚었다.
• 미국: 반대로 재산권이 매우 강한데, 켈로 대 뉴런던 판결에서 연방대법원이 민간 개발을 위한 사유지 강제수용을 5대 4로 인정하자 여론이 들끓어 40여 개 주가 아예 관련 법을 개정해 버린 사례를 들며, 미국은 공공의 이익보다 개인 재산권을 절대시하는 문화라고 설명했다.

💡 핵심: 세입자 권리를 강화하면 임대 공급이 줄어드는 트레이드오프가 있지만, 그럼에도 한국은 선진국 대비 세입자 보호가 약한 편이라는 데는 의견이 모였다.

5. 🏗️ 용적률의 정치학과 공급의 진실

📌 용적률은 왜 강남에만 몰릴까

• 수학적 이유: 김기자는 ‘왜 강남만 혜택을 주냐’는 의문을 던지며 관악구·금천구 같은 노후 저층 주거지에도 용적률을 크게 풀어달라고 주장했다. 이진우 앵커는 오히려 용적률은 사업성이 낮은 외곽 지역에 더 많이 배정된다고 반박했다—강남은 일반분양 한 채가 30억 원에 팔리지만 금천구는 9억 원에도 안 팔려, 같은 용적률을 줘도 사업비 충당 효과가 다르다는 것이다.
• 정치적 결정: 테헤란로 인근 준주거지가 어느 날 갑자기 초고층 개발이 가능해진 것처럼, 용적률 부여는 순전히 정치·행정적 결정이며 ‘나라님의 인심’에 가깝다는 점도 짚었다. 다만 강남 재건축 단지는 구청장 임기 내 최우선 사업으로 밀어붙이는 반면, 금천·관악의 재개발은 민원이 훨씬 커서 진도가 안 나간다는 현실적 차이도 인정했다.

📌 ‘공급 부족’이라는 통념 반박

• 인허가 통계: KB 기준 서울 아파트 인허가는 문재인 정부 연평균 약 7만3천 가구, 윤석열 정부(3년) 약 4만5천 가구로, 박근혜 정부가 가장 많았다는 수치를 들어, 공급량은 정부의 의지보다 집값 상승기에 민간이 스스로 몰리는 시장 사이클에 좌우된다고 주장했다.
• 미분양 사례: 20072008년 반포자이·반포래미안이 미분양돼 LA 교민 대상 전세기 분양단까지 동원했던 일, 20222023년 둔촌주공(올림픽파크포레온) 32평이 14억 원에도 미달을 걱정했던 사례를 들며, ‘공급이 부족해서 오른다’는 설명만으로는 왜 그때는 안 팔렸는지를 설명 못 한다고 지적했다.

💡 핵심: 대통령이 아무리 ‘공급하겠다’고 말해도 실제 착공은 시장이 좋을 때만 이뤄지므로, 정책의 역할은 ‘꾸준한 공급이 있을 것’이라는 신뢰(희소성에 대한 의심 차단)를 주는 데 있다는 데 두 사람 모두 동의했다.

💬 인상 깊은 문장

세금이 고통스러워서 죄를 짓지 않은 사람이 자기 부동산을 팔고 쫓겨나야 하는 일이 벌어지는 건, 이거는 집값 잡는 것보다 더 일어나지 말아야 할 일이 일어나는 것이라고 저는 개인적으로 생각합니다.

모든 나라가 100도에서 물이 끓는데 우리나라에서만 화상 환자가 많으면, 우리나라 물만 70도에서 끓게 할 방법이 어디 있겠습니까? 화상을 입지 않도록 다른 걸 대응해야죠.

우리가 왜 이렇게 합숙 면접처럼 집만 바라보는 민족이 됐지 하고 보면, 그게 이익이 너무 컸거나 사실 그렇게 큰 것도 아니에요. 지난 20, 30년 시계열로 보면 SMP 500이 서울 아파트 집값보다 더 못 올랐어요.

당신은 투기적으로 집을 샀어요 아니에요, 나는 우리 식구하고 강아지 한 마리가 편하게 살려고 샀어요라고 말하지만, 시장 결과를 보면 우리 마음속에는 실수요와 가수요가 섞여 있죠.

⚠️ 핵심 포인트

• 보유세 구조 개편 방향: 저가·1주택 재산세는 선진국보다 낮고 다주택·고가 종부세는 세계 최고 수준이라는 비대칭 구조가 그대로면, ‘선진국만큼 올리자’는 명분이 결국 서민 재산세 인상으로 이어질 수 있어 앞으로 세제 개편 디테일을 지켜볼 필요가 있다.
• 타겟 과세의 풍선효과: 특정 고가 구간에만 보유세를 강화하면 그 아래 구간 가격이 밀려 올라가는 현상이 이론적으로 나타날 수 있다는 지적이 나온 만큼, 종부세 개편 후 인근 가격대의 실제 반응을 확인해볼 지점이다.
• 용적률 형평성 논쟁: 관악구·금천구 등 노후 저층 주거지에 용적률을 더 풀어줘야 한다는 주장과, 사업성 때문에 원래도 그런 곳에 더 많이 배정된다는 반박이 맞섰다—서울시 정비계획에서 외곽 지역 용적률 완화가 실제로 얼마나 실행되는지 지켜볼 부분이다.
• 공급 통계로 본 정부 무능론의 함정: 문재인·윤석열 정부의 서울 아파트 인허가 실적을 비교하며 ‘정부 의지’보다 ‘시장 사이클’이 공급을 좌우한다는 주장이 나왔다. 정치적 책임론과 실제 공급 메커니즘을 구분해서 볼 필요가 있다.
• 세입자 권리 강화의 트레이드오프: 일본·프랑스식 강력한 세입자 보호가 임대 공급을 줄여 월세를 끌어올릴 수 있다는 우려가 제기됐다—국내 임대차 정책 논의 시 이 부작용을 어떻게 관리할지가 관건이다.
• 핀셋 규제의 실효성: 재건축 초과이익 환수, 조합원 실거주 요건 등 여러 세부 규제가 시행과 철회를 반복해온 전례가 있어, 보유세 같은 큰 틀만 정비하고 나머지 규제는 정리하자는 제안이 실제 정책으로 이어질지 지켜볼 대목이다.